Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes tout en favorisant la mixité sociale et intergénérationnelle. Ce modèle d’habitat coopératif, écologique et solidaire suscite un intérêt croissant en France. Mais comment se déroule concrètement la mise en place d’un tel dispositif pour les propriétaires occupants ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet du BRS et de ses implications pour les propriétaires occupants en habitat coopératif intergénérationnel écologique et solidaire.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire et comment fonctionne-t-il ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif légal mis en place dans le cadre de la loi ALUR de 2014, qui a pour objectif de favoriser l’accès à la propriété des ménages modestes. Il s’agit d’une forme particulière de démembrement de propriété, où le foncier est séparé du bâti : le terrain est détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une structure à but non lucratif, tandis que les logements sont acquis par les habitants sous forme de droits réels.
Ce dispositif permet de réduire significativement le coût d’acquisition des logements, puisque les propriétaires occupants ne paient que pour le bâti et non pour le terrain. En contrepartie, ils s’engagent à respecter certaines conditions, notamment en termes de ressources et de plafonds de loyer. Le BRS est également encadré par des règles spécifiques concernant la revente du logement, afin de garantir la pérennité du dispositif et de préserver la vocation sociale et solidaire du projet.
Les étapes clés de la mise en place d’un bail réel solidaire
Pour mettre en place un bail réel solidaire dans le cadre d’un habitat coopératif intergénérationnel écologique et solidaire, plusieurs étapes sont à suivre :
- Création d’un organisme de foncier solidaire (OFS) : il s’agit généralement d’une association ou d’une coopérative à but non lucratif, dont l’objectif est de gérer le foncier et de garantir la pérennité du projet. L’OFS doit être agréé par l’autorité administrative compétente.
- Acquisition du terrain : l’OFS achète le terrain sur lequel seront construits les logements, avec l’aide éventuelle de subventions publiques ou privées. Le terrain doit être situé dans une zone éligible au dispositif BRS.
- Construction des logements : les logements sont construits selon les principes de l’habitat coopératif intergénérationnel, c’est-à-dire en favorisant la mixité sociale et générationnelle, ainsi que les démarches écologiques et solidaires. Les logements peuvent être réalisés par un promoteur immobilier ou en autopromotion.
- Mise en place du bail réel solidaire : les propriétaires occupants signent un contrat de bail réel solidaire avec l’OFS, qui leur confère un droit réel immobilier sur le bâti. Ce contrat précise notamment les conditions de ressources des occupants, les plafonds de loyer et les modalités de revente du logement.
Les avantages et les limites du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants
Le principal avantage du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants est la réduction significative du coût d’acquisition des logements, puisqu’ils ne paient que pour le bâti et non pour le terrain. Cela permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété dans des conditions plus avantageuses qu’avec un dispositif classique.
De plus, le BRS favorise la mixité sociale et intergénérationnelle, en permettant à des personnes de différentes générations et de différents milieux sociaux de vivre ensemble dans un même projet d’habitat coopératif. Cela favorise le vivre-ensemble, l’entraide et la solidarité entre les habitants.
Enfin, le BRS encourage également les démarches écologiques et solidaires, en incitant les propriétaires occupants à adopter des pratiques respectueuses de l’environnement et à participer à la vie du projet d’habitat coopératif.
Les limites du BRS concernent principalement les contraintes imposées aux propriétaires occupants, notamment en termes de ressources, de plafonds de loyer et de modalités de revente du logement. Ces contraintes peuvent être perçues comme un frein à la liberté d’action des propriétaires occupants, même si elles sont nécessaires pour garantir la pérennité du dispositif et préserver sa vocation sociale et solidaire.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui offre une solution intéressante pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes tout en favorisant la mixité sociale et intergénérationnelle. La mise en place d’un tel dispositif dans le cadre d’un habitat coopératif intergénérationnel écologique et solidaire requiert néanmoins une bonne connaissance des règles spécifiques qui l’encadrent, ainsi qu’une adhésion pleine et entière aux valeurs portées par ce type de projet.