Encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les centres commerciaux : quelles sont les règles applicables ?

Les centres commerciaux sont des lieux privilégiés pour les commerçants qui souhaitent bénéficier d’une clientèle importante et diversifiée. Mais il est essentiel de connaître et comprendre les règles encadrant la location de locaux commerciaux dans ces espaces. Cet article vous présente un panorama des règles applicables à l’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les centres commerciaux.

Le statut des baux commerciaux

La loi Pinel, promulguée en 2014, régit les baux commerciaux, dont font partie les locations de locaux dans les centres commerciaux. Cette loi a pour objectif principal de protéger le preneur (le locataire) contre certaines pratiques abusives du bailleur (le propriétaire). Les principales dispositions de la loi concernent la durée du bail, la fixation du loyer, la répartition des charges et l’encadrement des révisions de loyer.

La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans, mais le preneur peut demander une résiliation anticipée tous les trois ans. Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le preneur lors de la conclusion du contrat, puis il peut être révisé tous les trois ans selon l’évolution d’un indice appelé Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

L’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les centres commerciaux

Les centres commerciaux sont considérés comme des ensembles immobiliers et bénéficient d’un encadrement spécifique du loyer, en plus des règles générales applicables aux baux commerciaux. Pour les locations de locaux dans les centres commerciaux, le loyer est généralement composé d’une part fixe et d’une part variable.

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La part fixe correspond au loyer minimum garanti au bailleur, tandis que la part variable dépend du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Le montant de la part variable doit être clairement défini dans le contrat de bail. Cette part variable peut être plafonnée ou non, selon les négociations entre le bailleur et le preneur.

L’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les centres commerciaux vise à protéger le preneur contre les hausses excessives de loyer. Ainsi, la révision triennale du loyer ne peut entraîner une augmentation supérieure à la variation de l’ILC sur la même période. Si le bail prévoit une clause d’échelle mobile (permettant une révision annuelle du loyer), l’augmentation annuelle ne peut excéder celle de l’ILC.

La répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur

Dans un centre commercial, il est fréquent que certaines charges et travaux soient mutualisés entre les différents locataires. La loi Pinel encadre cette répartition pour éviter les abus et garantir une répartition équitable.

Ainsi, le bailleur doit fournir au preneur un état prévisionnel des charges, impôts et travaux pour l’année à venir, ainsi qu’un état récapitulatif des charges, impôts et travaux de l’année écoulée. Le bailleur ne peut refacturer au preneur que les charges, impôts et travaux strictement nécessaires au bon fonctionnement du local commercial et du centre commercial dans son ensemble.

En outre, certains travaux dits travaux de mise en conformité sont obligatoirement à la charge du bailleur. Il s’agit notamment des travaux liés à la sécurité, à l’accessibilité aux personnes handicapées ou encore à la performance énergétique du local.

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La renégociation du loyer lors du renouvellement du bail

Lorsque le preneur souhaite renouveler son bail commercial à l’issue des neuf ans, le loyer peut être renégocié entre les parties. La loi Pinel prévoit que cette renégociation se fasse sur la base de la valeur locative du local. Toutefois, si le loyer est manifestement sous-évalué ou surévalué par rapport au marché, une action en fixation judiciaire du loyer peut être engagée par l’une des parties.

En conclusion, l’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les centres commerciaux est soumis à un ensemble de règles spécifiques visant à protéger les intérêts tant des bailleurs que des preneurs. Les dispositions de la loi Pinel, combinées aux particularités propres aux centres commerciaux, permettent d’assurer un cadre équilibré et sécurisé pour les locations de locaux dans ces espaces.